Что это означает для застройщиков, какие проекты считаются маржинальными и низкомаржинальными, как изменится ситуация в отрасли в связи с новыми изменениями в системе долевого строительства? Об этом и о многом другом «Смоленской газете» рассказал член Правления А СРО «ОСС», Президент Союза строителей Смоленской области, Почетный строитель России, генеральный директор АО «Смолстром-сервис», депутат Смоленского городского Совета Вадим Вячеславович КОСЫХ.
О маржинальности и низкомаржинальности
– Что такое маржинальность? Если говорить упрощенно – разница между себестоимостью товара и его рыночной ценой. Маржинальность – это не прибыль. В банковских структурах принят такой термин, как LLCR – показатель средней доходности. В свое время, когда решался вопрос о проектном финансировании в долевом строительстве, этот показатель был установлен Центробанком в размере 1,2. То есть должно быть не менее 20 процентов разницы между денежными потоками, затраченными на строительство, и полученными в конечном результате после продажи жилья. Это и есть маржинальность – LLCR в 1,2. Если 20 процентов в плюсе нет (а банк рассматривает консолидированный бюджет общих затрат), то проект считается низкомаржинальным. Низкая маржинальность стала основной причиной отказов банков финансировать многие объекты долевого строительства. Смоленские строительные организации были вынуждены искать выход, чтобы соблюсти LLCR в 1,2. В нашем регионе, как и в большинстве в ЦФО, это непросто. Достигали «маржинальности» всеми доступными законными способами – допустим, занижая сметы, увеличивая стоимость квадратного метра.
Банки должны не только мочь, но и хотеть
– 31 декабря 2020 года Правительство приняло новое постановление № 2457, в котором определяется порядок субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства в целях получения проектного финансирования. Почему банки раньше не хотели работать с такими проектами? Чем ниже рейтинг проектов, тем большие суммы залоговых платежей коммерческий банк должен был обеспечить Центробанку, у которого он берет деньги взаймы. Суть произошедших изменений: при определенных условиях уровень LLCR для получения финансирования может быть менее 1,15 – 1,05, то есть строителям дадут кредиты на объекты с доходностью не только в 20 процентов, но и в 5–15 процентов. Правительство обещает в случае заключения таких договоров проектного финансирования субсидировать процентные ставки банка.
Вообще, о тонкостях субсидирования лучше знают не строители, а банкиры. Строителям в данном случае важно знать: дают нам кредит или не дают. Предполагается, что теперь даже при низкой маржинальности проекта нам кредит должны давать. Но параллельно встает вопрос: а что будет, если маржинальность – 17 процентов. От 5 процентов до 15 процентов – это низкомаржинальные проекты, и в постановлении Правительства предусмотрена программа их субсидирования в регионах, которые, как и Смоленская область, попали в перечень. Если от 20 процентов – проект маржинальный, банки и без постановления выдают проектное финансирование. А 17 или 18 процентов? Денег не дадут? Банки ведь тоже буквоеды и действуют четко по законодательству. И таких технических вопросов еще очень много.
Собственно говоря, постановление регулирует внутренние вопросы взаимодействия коммерческих банков с Центробанком, взаимодействия Центробанка и Правительства РФ. А строителям надо понимать не столько, может ли банк нас финансировать, сколько – захочет ли он это делать. Мы много раз обращали внимание банковских структур, выходили на уровень замминистра строительства, писали письма на имя министра в связи с этой проблемой. Несмотря на все усилия, которые Правительство сейчас принимает по осуществлению проектного финансирования, обращается мало внимания на развитие его именно в регионах.
Если проект не миллиардный…
– Смоленск в понимании любого крупного коммерческого банка является Московской территориальной зоной. В связи с этим, обращаясь за проектным финансированием, мы встаем в одну очередь с москвичами – крупными столичными строительными фирмами. При этом строительные эксперты, клиентские менеджеры, обслуживающие данную зону, сами территориально могут находиться в любом другом регионе – в Твери, в Калуге… Поэтому, когда наши документы попадают клиентскому менеджеру, он смотрит: есть, допустим, клиент из Москвы, который просит кредит в 10–20 миллиардов рублей, и есть компания из Смоленска, которая просит 100 миллионов. С кем он будет работать? Ему все равно – москвич ты или смолянин. Конечно, банки охотнее рассматривают крупные проекты. Когда строительный проект – менее 500 миллионов рублей, то, по большому счету, он банку даже неинтересен.
Постановление от 30 декабря о финансировании низкомаржинальных проектов сработает на пользу, если это будет не просто разрешение, но и обязанность банка заниматься ими. В этом случае, вполне возможно, банки обратят внимание и на такие регионы, как Смоленская область. Кстати, в постановлении, о котором мы сегодня говорим, есть пункт о том, что стоимость низкомаржинального проекта не должна превышать 500 миллионов рублей. В Москве таких проектов мало, а у нас – сплошь и рядом. Например, 220 миллионов рублей – это построить дом в три подъезда. Как раз сейчас «Смолстром-сервис» заключает договор проектного финансирования на такую сумму. Мы уже подали документы и по низкомаржинальному проекту на дом в Алтуховке. Наши заявки находятся на рассмотрении, и пока банк нам не ответил.
Ждите ответа
– Банки рассматривают документы долго. Когда говорят, что срок – от одного до трех месяцев, они «немножко» идеализируют ситуацию. На практике сроки рассмотрения по проектному финансированию – от девяти месяцев до года. За это время можно построить дом: от момента получения разрешения на строительства до ввода в строй проходит 10 месяцев, а на рассмотрение проектного финансирования в банке уходит 9 месяцев! Настолько медленное проектное финансирование интересно только для многоэтапного строительства больших домов. Естественно, строители пытаются обходиться и собственными средствами, но чем больше их вкладываешь, тем меньше строишь, потому что вытаскиваешь эти деньги из оборота. Чтобы развивать строительство, надо вкладывать, а не изымать.
Такое положение дел во многом и явилось причиной того, что объемы строительства не растут. Кто-то говорит, что из-за пандемии, но при чем здесь она? Пандемия длится неполный год. А падение темпа роста объемов строительства в регионах заложено было еще три года назад, когда в долевом строительстве законодательно вводилась система проектного финансирования. Темпы снизились в регионах, а не в Москве, где цена квадратного метра –порядка 200 тысяч рублей, а у нас – 40 тысяч. А стоимость строительных материалов примерно одна и та же, в Москве даже чуть дешевле, потому что именно там расположены основные базы и склады, из которых даже мы везем стройматериалы, неся сверху транспортные расходы. Получается, что в столице себестоимость строительства ниже, а продажная цена много выше. Конечно, в Москве больше проблем с сетями и стоимость земельных участков больше, но не настолько, чтобы в разы превышать себестоимость строительства по сравнению со Смоленском. А Смоленск дорогие квадратные метры не продаст. Поэтому естественно, что маржинальность у них выше и составляет 50–70 процентов (LLCR – 1,5–1,7).Это для Москвы нормально. А для нас нормальным считается, когда LLCR – 1,09–1,1, то есть 9–10 процентов доходности, хотя инфляция за период строительства эту доходность съедает. Зачастую мы работаем практически по себестоимости. У москвичей все-таки есть реальные прибыли, поэтому банки с большим удовольствием и желанием готовы их финансировать.
Назад в будущее
– Сегодня в разговоре много времени уделено финансово-кредитным организациям, с которыми работают строители. Отрасль – стратегическая, задачи перед которой ставят на уровне Президента РФ и Правительства. Возможно, хорошим подспорьем для ее развития стало бы перенять опыт еще советских времен, когда существовал Промышленно-строительный банк СССР (Промбанк, основанный еще в 1922 году и упраздненный в августе 1991 года), имевший свои филиалы по всей стране, в каждой области, крае и республике.
Задачей такого банка как раз и стало бы и проектное финансирование, и выдача кредитов для строительных организаций, и направление финансовых потоков для реализации программ и проектов в сфере строительства, и страхование... Этот банк нес бы наряду с властями субъекта ответственность (с точки зрения своевременного финансирования) за выполнение плановых показателей по строительству жилья, спущенных для регионов. Кроме того, саморегулируемые организации могли бы размещать здесь свои компенсационные фонды наряду с теми банками, список которых рекомендован для СРО.
Смоленск остро нуждается в новом жилье
– В этом году в Смоленске цены на квартиры поднялись почти на 20 процентов, достигли и даже превысили уровень 2014 года. Жилья не хватает. Свободных готовых квартир в Смоленске сейчас практически нет. Объемы строительства у нас не увеличиваются, правда, нельзя сказать, что катастрофически падают: они остались на уровне 430–450 тысяч квадратных метров жилья в год, причем половина строится населением индивидуально.
Дефицит возник не одномоментно, сыграло много факторов. В связи с экономическим кризисом после 2014 года квартиры покупались слабо, и цены на жилье упали. В некоторые годы строители даже работали себе в убыток, только чтобы сохранить предприятия, – это же «огромная тележка», которую просто так остановить нельзя. Мы в «Смолстром-сервисе» думали сократить объемы строительства, но тогда у нас половина предприятий просто обанкротилась бы, что тоже должен кто-то оплачивать, ведь людей просто так на улицу нельзя выкинуть. Это поставило бы акционерное общество на грань банкротства в целом. Поэтому мы выдержали, победили – залезли в колоссальные банковские кредиты. У нас было большое количество непроданных квартир. А сегодня этот показатель близок к нулю. Отложенный из-за экономического кризиса спрос на покупку жилья населением был реализован, когда ситуация в 2018–2020 годах стабилизировалась. За эти три года все свободное жилье в Смоленске было распродано. Кстати, помимо отложенного спроса в реализации квартир сыграло роль и снижение ставок по ипотечным кредитам – это было прекрасное решение Правительства.
Жаль, что с рынка из-за кризиса ушло много небольших строительных организаций. Они, в отличие от крупных предприятий, более гибкие и сегодня в малоэтажном строительстве могли бы работать и получать прибыль: с 1 января 2021 года под программу сельской ипотеки попадают дома с этажностью не выше пяти.
Сдержанный оптимизм
– Спрос на жилье есть. Окончание затяжного кризиса, переход на новые принципы в проектном финансировании с субсидированием процентной ставки для низкомаржинальных проектов, дешевая ипотека, неприостановление работы в условиях пандемии – все это сложилось в единую картину надежды на оживление в строительной отрасли.
Правительство не только пытается удержать объемы строительства на прежнем уровне, но и ставит задачу их увеличивать, чтобы достичь показателя строительства жилья – один квадратный метр на человека в год. Сейчас этот показатель в среднем по стране – 0,6 (в Смоленске – 0,45).
Если в 2014 году у нас не было заложено практически ни одного нового микрорайона, то сегодня мы планируем их и в направлении Краснинского шоссе, и на юг (Рябиновая Поляна). Крупные застройщики, насколько я знаю, планируют развивать и другие территории. Обнадеживает уже сам факт того, что строятся планы на будущее. В заключение хочу отметить, что для реализации этих планов важны не только федеральные или областные постановления и программы, но и решение «местных» вопросов.
Строительные организации покупают под застройку землю за свои деньги, по коммерческой цене. Участок в один гектар стоит в городе около 100 миллионов рублей, и, естественно, мы не можем разбить на нем парк или сквер, а построим дом, иначе просто разоримся. «Отбить» по цене парк, бесконечно увеличивая стоимость квадратного метра, мы тоже не можем – смоляне не будут приобретать дорогое жилье. При этом, застраивая микрорайоны, мы развиваем городскую инфраструктуру: строим дороги, сети, обеспечиваем освещение. Конечно, очень помогают федеральные программы, по которым выделяются средства, например, на строительство детских садов. По такой программе «Смолстром-сервис» построил дошкольные детские учреждения в Новосельцах и Алтуховке, были построены дороги. И здесь не могу не поблагодарить администрацию региона и лично губернатора Алексея Владимировича Островского, ведь, чтобы программа не осталась «на бумаге», надо приложить максимум усилий и для включения региона в нее, и для решения вопроса о софинансировании, и для личного контроля и личной ответственности перед руководством страны за каждый возводимый социальный и инфраструктурный объект с участием федеральных средств.
Остается добавить, что для эффективного развития городских территорий необходим комплексный подход, где важная роль отводится городской власти: анализ генплана областного центра, перспективное планирование социальной инфраструктуры, транспортной доступности, парковых зон, скверов. В администрации города есть понимание этой необходимости.
Светлана ПАРФЕНОВА
